宇树科技最近提交了IPO申请，但更值得关注的是另一组数字：股权激励覆盖了超过10%的员工。之前，互联网大厂和网红把杭州楼市拉了两波行情。现在，机器人“新贵”来了，杭州楼市会迎来新变化吗？
文丨金融八卦女特约作者：伍豪
最近，杭州滨江的一栋写字楼里，480个年轻人还没意识到，自己的同事身家已经悄悄涨到了千万级别。
宇树科技最近提交了IPO申请。招股书显示，营收17亿，净利润6亿。但更值得关注的是另一组数字：股权激励覆盖了超过10%的员工。
这意味着，至少48个人，即将变成千万富翁。虽然最后一轮融资估值127亿，但投资圈普遍预期：上市后市值有望冲击千亿。
这不是什么造富神话的PPT，这是真金白银的招股书。
之前，互联网大厂和网红把杭州楼市拉了两波行情。现在，机器人“新贵”来了，杭州楼市会迎来新变化吗？
为了搞清楚这波“机器人新贵”到底有多大能量，八妹分别约了滨江的中介老王、钱江世纪城的置业顾问小陈、一个投了多家硬科技公司的投资人老张，还有一个专门做高端房产咨询的大V老赵，跟他们好好聊了聊。
1./ 大厂造富、网红扫货，杭州楼市的两次“暴力拉升”/
故事得从两次互联网大厂和直播网红讲起。
第一次：2014年，阿里上市，滨江的“码农团购”
我第一个找的是老王。他在滨江做房产中介超过十年，在他的手机通讯录里，躺着好几排“阿里P7”“阿里P8”这样的备注。我们在滨江区政府附近的一家星巴克见面，他指着窗外说：“你看这条路，往南是阿里，往北是网易。你是没见过2014年那个场面。”
“阿里上市前，滨江什么概念？就是过江去上班，大家觉得偏，房子不好卖。”老王说，“当时滨江核心区，像彩虹城、钱江湾花园，也就卖两万多一平，还卖不动。我们店最惨的一个月，全店只开了两单租赁。”
“上市消息一出来，就跟炸了锅一样。”老王说，“最夸张的就是‘团购’。我经手过最狠的一单，是阿里B2B事业部一个部门的同事，七八个人，商量好了，直接包了某一栋楼的两个单元。不是买一套，是大家凑一起，跟开发商谈团购价，整单元买。”
“他们哪来那么多钱？”
“阿里上市，一夜之间多少P7、P8身家几百万上千万？那会儿贷款政策也松，首付30%就行，利率还能打折。胆子大的，把能借的钱全借上，杠杆加满。”老王回忆说。
老王讲述，有个阿里P9，当时股票套现了800多万，直接买了三套，一套自住，两套投资。“你看现在，他那三套房子，市值加起来至少5000万。”
老王指了指窗外的几个小区，“你看现在滨江核心区，那些涨幅最猛的小区，比如柳岸晓风、滨江金茂府、晓风印月，当年都被阿里人‘扫’过。当时买进去的，现在起码翻了五六倍。那批码农，是杭州第一代‘炒房王’，他们用真金白银，给杭州楼市定了个规矩：产业在哪，房价的顶点就在哪。”
第二次：网红“扫货”来袭，钱江世纪城的“全款神话”
如果说码农是“团购”，那网红就是“扫货”。
我找到了钱江世纪城的置业顾问小陈，他亲历了2020-2021年那波最疯狂的行情。我们约在钱江世纪公园附近的一家茶馆，他说起那段日子，语气里还是带着一丝恍惚。
“那两年，你就感觉钱不是钱。”小陈说，“特别是那些做直播带货的，95后、00后，穿个拖鞋就来了。看房？不存在的。进售楼处，第一句话就是‘这个户型，哪个楼层还有？我要了。’第二句话是‘全款，最快什么时候能办手续？’”
小陈说，他之前有个客户，是个做MCN机构的老板，带着几个头部主播，一次买了8套，打通了做工作室。全款，两个多亿，眼睛都没眨一下。还有个女主播，当时才23岁，自己开着一辆保时捷911来的，看了半小时沙盘，直接订了一套大平层，三千多万，全款到账。
“当年那些疯狂买房的网红，现在房子还在吗？赚了还是亏了？”
小陈苦笑了一下，“买入早的，赚了。但很多是在最高点冲进来的。2021年上半年，钱江世纪城的壹号院，最高成交价冲到过12万一平。现在呢，同户型的成交价在8-9万左右。”
小陈进一步解释说，算上资金成本和税费，这批追高的人，现在可能还亏着。网红的财富来得快，去得也快。这两年直播红利消退，有些人的收入就断崖式下跌。“我听说好几个当时买房的网红，现在房子在法拍边缘。这波行情，猛是真猛，但虚也是真虚。”
第一波靠码农，第二波靠网红，第三波搞机器人的，又会是什么路子？
2./ 机器人造富，凭什么更能拉动房价？/
投资人老张专注硬科技赛道好几年，投过杭州好几家机器人公司。
我们在西溪湿地附近一家安静的咖啡馆见面，他背着一个双肩包，穿着很朴素，但聊起行业来，眼睛里有光。
“码农的财富是工资堆出来的，网红是流量砸出来的，机器人新贵是技术熬出来的。”老张开门见山，“一个阿里P8和一个宇树的核心工程师，谁更可能在杭州买一套价值1500万以上的房子？”
在老张看来，机器人新贵的核心优势：
体量更大、财富更硬、需求更稳。
他拿出手机说，宇树480名员工，平均年龄28-30岁。这批人，大部分是浙大、哈工大、上交的硕博，是真正的技术精英。他们的财富结构，不是靠工资一点一点攒的，而是靠技术壁垒形成的股权价值。这种财富，比码农的工资更集中，比网红的流量更持久。
老张接着给我算了一笔账：阿里上市，造就了一批富翁，但那是一个巨无霸的爆发。而现在杭州，是一群小巨人的集体冲锋。宇树只是“杭州六小龙”之一，还有云深处、强脑科技、程天科技、地芯科技等等。这些公司加起来，员工总数超过3000人。未来两三年，杭州硬科技领域至少有3-5家公司会IPO。这意味着，杭州会新增至少几百个，甚至上千个千万级的购买力。
”这不是一两家公司的事，而是一个群体的崛起。”老张说。
最后，他给我讲了一个故事：
“我认识一个宇树的工程师，90后，老家在安徽。他跟我说，他最大的愿望就是在滨江买一套大房子，把父母接过来。等公司上市了，第一件事就是去买房。”他说，技术精英们是真的来安家的，不是来炒房的。
3./ 小阳春来了，硬科技新贵正在提前进场 /
圈里知名的房产KOL老赵，是杭州一家高端房产咨询机构的负责人。他对滨江和未来科技城这两个板块，闭着眼睛都能画出地图。
老赵先跟我聊了聊今年杭州楼市的小阳春。
“今年的小阳春，比往年来得早。往年三四月份才启动，今年二月中旬就开始热了。2月份杭州全市二手房成交了4500多套，比去年同期多了30%。其中滨江核心区成交了47套，比去年同期多了18套。”
“最明显的变化是什么？”我问。
“结构变了。”老赵说，去年小阳春，撑场子的是刚需盘，三四百万的房子卖得最好。今年不一样，总价1000万以上的豪宅，成交量占比从去年的30%左右涨到了45%。而且这些豪宅的买家有个共同特点——硬科技公司的人。
老赵介绍说，宇树在滨江，这是最大的地缘优势。这些机器人公司的人，大部分已经习惯了滨江的生活圈。他们第一选择，肯定是盯着滨江核心区。
他给我讲了一个具体的案例：“我手上有个客户，是一位工程师，90后，手里有公司的期权。按最后一轮估值算，身家已经相当可观了。如果上市后市值再冲一冲，过亿不是梦。”
老赵说他上个月刚下订，滨江一个网红盘169平，总价1650万，还是全款。老赵说，“我问他，不等上市再买？他说了一句话，我记到现在——‘等上市了，所有人都会盯着滨江的房子，到时候就不是这个价了。现在买，叫抄底；等上市了买，叫追高。’”
老赵给我看了一组滨江楼市相关的核心数据：
2月份滨江核心区总价1000万以上的房子，带看量比1月份翻了一倍，其中硬科技公司员工占了40%以上。
在老赵看来，这批人买房有几个共同的特点：
第一，对价格不敏感，但对品质要求极高。他们要的是滨江核心区、品质好、物业好、圈层好的小区。第二，付款方式极其干脆。第三，他们对未来很有信心，不担心月供。
聊完滨江，我又问起未来科技城。那里是杭州上一轮互联网神话的主战场，房价经历了过山车，现在还在低位徘徊。
“未科的情况跟滨江不太一样。”老赵说，“过去几年，未科房价腰斩，核心原因就是互联网红利见顶。但今年的小阳春，未科也有动静——2月份成交了30多套，比去年同期多了10套。不过总价1000万以上的只有3套，跟滨江没法比。”
他给我看了一组数据：2021年高点时，“未科三兄弟”成交价到过8万-9万，现在回落到4万-5万，已经跌回了2018年的水平。而同期滨江核心区的跌幅只有20%左右。为什么？因为滨江有产业和人口的硬支撑，而为科的支撑，互联网还是主力。
那现在是不是抄底的时候？
老赵说了一句大实话：
“对于自住的人来说，现在未科的价格确实挤掉了大部分泡沫。但你要想清楚，你是赌它未来能起来，还是只是想买个便宜的房子。如果你相信杭州的硬科技转型，现在的未来可能是窗口期。但前提是，你得熬得住，等得起。”
老赵建议，对于普通人而言，还是要谨慎，量力而行。
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